O Fantástico divulgou a notícia sobre um casal que foi vítima de golpe durante financiamento habitacional com suposto envolvimento de funcionário da Caixa Econômica Federal. De acordo com a matéria, Guilherme Both e Bruna Both contrataram, em 2022, um financiamento de R$290 mil para construir a casa onde planejavam morar, mas afirmam que a obra foi abandonada após a liberação de mais de R$200 mil à construtora. O casal relata que documentos enviados ao banco indicavam etapas da construção como praticamente concluídas, embora a visita ao imóvel mostrasse uma situação diferente, com itens como esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas ainda inexistentes ou incompletos. A suspeita ganhou força quando a construtora pediu valores extras e Guilherme decidiu consultar os relatórios vinculados ao financiamento. 

O risco aparece entre a assinatura do contrato e a entrega do imóvel

Esse caso chama atenção para uma fragilidade que ganhou espaço no mercado imobiliário brasileiro: a distância entre a confiança depositada em contratos, intermediários e instituições financeiras e a capacidade real de acompanhar a execução da obra. Quando o comprador assume uma dívida de longo prazo antes de receber o imóvel, falhas na fiscalização, na prestação de contas e na entrega do projeto podem transformar o financiamento em um risco financeiro difícil de reverter. Essa vulnerabilidade ajuda a explicar por que mecanismos de proteção, como o seguro garantia, ganham espaço na discussão sobre segurança contratual, responsabilidade na execução da obra e preservação dos recursos envolvidos.

Seguro garantia ganha espaço em contratos e grandes projetos

Dados da Susep citados em matéria do Valor Econômico mostram que o seguro garantia já ocupa uma posição mais relevante nas discussões sobre obras, contratos e grandes projetos no país. O volume de prêmios mais do que triplicou em dez anos, passando de R$2,04 bilhões em 2016 para R$6,29 bilhões em 2025, considerando o mercado de seguro garantia como um todo, com suas diferentes modalidades. A expansão ganhou tração a partir de 2022, com altas de 24,35% em 2023, 17,61% em 2024 e 23,88% em 2025, sempre acima da inflação. A alta ocorre no mesmo período em que o país amplia as concessões de infraestrutura e reforça o interesse por instrumentos capazes de dar mais segurança à execução contratual, embora o produto ainda enfrente barreiras estruturais para ocupar o espaço que costuma ser associado à fiança bancária.

Garantia vinculada ao cumprimento da obrigação

O seguro garantia entra nessa discussão porque funciona como uma camada de proteção para contratos nos quais uma parte assume a obrigação de entregar uma obra, prestar um serviço ou cumprir determinada condição. Em vez de tratar a confiança como único elemento de sustentação da relação contratual, o instrumento cria uma garantia adicional para situações em que a obrigação não é cumprida conforme previsto. No campo da infraestrutura, essa estrutura já aparece com mais frequência em concessões, obras públicas e contratos de grande porte. A questão levantada por casos como o do financiamento habitacional é se estruturas semelhantes de proteção podem ganhar mais espaço em operações ligadas à construção, sobretudo quando há liberação progressiva de recursos e forte dependência de relatórios de acompanhamento.

Prazos, medições e repasses exigem critérios claros

Para o comprador, a proteção interessa porque a falha na entrega da obra pode envolver dívida ativa, perda de valores já pagos, dificuldade de responsabilização e necessidade de arcar com moradia enquanto o imóvel permanece inacabado. Para bancos, construtoras e incorporadoras, mecanismos de garantia também podem ajudar a organizar melhor a responsabilidade pela execução e reduzir zonas de indefinição entre contrato, fiscalização e repasse financeiro. Em contratos desse tipo, a garantia força maior clareza sobre prazos, obrigações, critérios de medição e consequências para cada parte envolvida. Esse efeito é importante porque muitos conflitos nascem justamente da distância entre o que foi formalmente contratado, o que foi informado ao financiador e o que de fato avançou na obra.

A proteção precisa chegar antes do prejuízo

Casos como o de Guilherme e Bruna mostram que o problema vai além da existência de maus prestadores e alcança a fragilidade dos controles que deveriam impedir que o prejuízo chegasse tão longe. A questão não está em transformar todo contrato em uma promessa blindada contra falhas (porque nenhum instrumento elimina por completo o risco de inadimplência, fraude ou má execução), mas em entender que, nos casos em que uma obra depende de pagamentos progressivos, relatórios técnicos, fiscalização e confiança entre várias partes, a proteção contratual precisa acompanhar o caminho do dinheiro. O seguro garantia pode ter um papel importante justamente por levar parte da discussão para uma etapa anterior à materialização do prejuízo, criando uma referência objetiva de responsabilidade quando a entrega prometida não acompanha os recursos liberados. Nas relações imobiliárias, ainda atravessadas por assimetrias de informação entre comprador, construtora, banco e agentes intermediários, esse tipo de instrumento ajuda a reduzir a exposição de quem costuma descobrir o problema tarde demais: a pessoa que financiou, pagou e ficou sem o imóvel.